+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Главная
Medical
Неисполнение договора купли продажи

Неисполнение договора купли продажи

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

При оформлении договора купли-продажи стороны должны заранее оговорить их права и обязанности. Если продавец и покупатель не соблюдают их, то по закону им назначается мера ответственности. Читайте в статье о правах и обязанностях сторон договора купли-продажи, о мере ответственности, которая предусмотрена в отношении лиц, нарушивших положения соглашения и о роли нотариуса в оформлении сделки. При подписании договора купли-продажи у покупателя также появляется ряд прав и обязательств:. Согласно положениям ГК РФ, ответственность сторон наступает в следующих случаях:.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Признание недействительным договора купли-продажи квартиры

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Глава 30. Купля-продажа (ст.ст. 454 - 566)

Комардина Марина Николаевна, соискатель кафедры частного права юридического факультета ИЭУП Российского государственного гуманитарного университета. Неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости может нанести существенный имущественный вред участникам хозяйственных отношений, таким образом, предмет научно-практической публикации представляется актуальным.

По мнению автора, в случае, если продавцом после заключения договора продажи жилое помещение было передано во владение другому лицу, то приемлемым способом защиты является иск, вытекающий из неисполнения договора. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике. Ключевые слова: жилое помещение, недвижимость, договор купли-продажи жилого помещения, государственная регистрация, нарушение обязательств.

The legal consequences of default by the seller of its obligations under the contract of purchase and sale of residential premises M. Failure to fulfill obligations under the contract of purchase and sale of real estate can cause a significant property damage to participants of economic relations thus the subject of scientific and practical publication is rather topical.

The author believes that if a premises was transferred into possession of another person after conclusion of the contract, the appropriate measure of protection is a claim resulting from the breach of the contract. The conclusions made by the author may be used in law-application practice. Key words: premises, real estate, purchase-sale contract of residential premises, state registration, breach of obligations. Жилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров.

На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами.

Нарушение условий договора купли-продажи недвижимости возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Неисполнение обязательства имеет место в случае несовершения действия, составляющего его предмет.

Нельзя не согласиться с мнением В. Витрянского, что возможны ситуации, когда при исполнении обязательства не в полном объеме нарушение обязательства должно оцениваться в зависимости от конкретных обстоятельств.

Ненадлежащее исполнение характеризуется отступлениями от условий договора. Под ненадлежащее исполнение подпадают те случаи, когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям и условиям, зафиксированным в договоре. Монография М. Брагинского, В. Договорное право. Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно применить и способ защиты.

При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков по общему правилу не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором ст. Основной обязанностью продавца жилого помещения является передача жилого помещения — предмета договора купли-продажи.

В соответствии с нормами ст. Сложнее обстоит дело, если речь идет об объекте недвижимости. В отношении недвижимого имущества по общему правилу действует норма п. Заключение договора купли-продажи недвижимости, в нашем случае жилого помещения, и даже его передача не препятствуют продавцу в заключении повторного договора купли-продажи того же объекта, если не была произведена регистрация права собственности первого приобретателя. На мой взгляд, весьма спорным представляется мнение С.

Для того чтобы признать сделку недействительной, требуется установить, что она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов и что эти нормы не устанавливают иных последствий нарушения ст. Собственник же, распоряжаясь недвижимостью, осуществляет принадлежащее лишь ему право собственности, не нарушая каких-либо конкретных законодательных запретов. Более того, при злоупотреблении правом не происходит нарушения какого-либо явного запрета закона.

Продавец — собственник недвижимого имущества, передав объект до госрегистрации перехода права собственности, не утрачивает право собственности и не ограничен в праве продать, подарить или совершить иной акт по распоряжению этим объектом. При заключении договора купли-продажи повторно собственник злоупотребляет принадлежащим ему правом собственности, объективно причиняя вред правам и интересам третьего лица второму покупателю , но наличие специальных санкций на случай ущемления прав одной из сторон в договоре исключает применение нормы п.

Нарушенные же права третьего лица компенсируются приведением в действие механизма защиты, предусмотренного законом и или договором. Правовые последствия заключения договора купли-продажи жилого помещения повторно до государственной регистрации перехода права собственности различны в зависимости от момента передачи жилого помещения.

Возможны две ситуации: — если собственник недвижимого имущества при заключении договора купли-продажи уже не владел ею; — если владение жилым помещением было передано третьему лицу после заключения договора купли-продажи повторного. Если вещь уже была передана другому лицу по договору купли-продажи фактический владелец , то второй покупатель не сможет предъявить к нему иск об отобрании индивидуально-определенной вещи на основании ст. Покупатель не вправе предъявить и виндикационное требование, так как субъектом виндикации является лишь собственник либо лицо, владеющее имуществом на основании, предусмотренном законом или договором ст.

Собственность в гражданском праве: Учеб. Покупатель вправе требовать в судебном порядке признания сделки стороной которой он является недействительной, как совершенной под влиянием обмана ст. Но тогда покупатель может рассчитывать максимум на возврат уплаченной суммы с начисленными процентами если оплата была произведена и взыскание реального ущерба. Поэтому с практической точки зрения интересам покупателя в большей степени соответствует иск, вытекающий из неисполнения договора продавцом, позволяющий получить возмещение не только реального ущерба, но и упущенной выгоды, а также применить иные санкции, установленные в договоре на случай его неисполнения.

Если же жилое помещение было передано во владение другому лицу продавцом уже после заключения договора продажи, покупателю остается только последний из указанных способов защиты — иск, вытекающий из неисполнения договора. Если при совершении нескольких сделок вещь не будет никому передана, то в силу ст. Если это невозможно установить например, при заключении нескольких сделок в один день — тот, кто раньше предъявил иск об исполнении обязательства в натуре.

Передача недвижимого имущества приобретателю по одному из заключенных договоров до регистрации перехода права собственности одного из приобретателей создает для него значительные преимущества перед другим — невладеющим — покупателем.

С момента передачи имущества на основании договора купли-продажи приобретатель как законный владелец имеет право на защиту против всех третьих лиц, включая собственника глава 20 ГК РФ.

Согласно ст. Но уже сама передача недвижимого имущества на основании договора купли-продажи третьему лицу порождает у приобретателя право законного владения, и, несмотря на отсутствие регистрации права собственности, имущество у него не может быть истребовано.

ВАС РФ при рассмотрении споров делает акцент прежде всего на законной передаче индивидуально-определенной вещи третьему лицу, а не на оформлении вещного права на эту вещь права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления , что является разумным.

В связи с изложенным представляется, что более предпочтительной является формулировка ст. Тем самым закон регулировал случаи, когда должник вступал в однородные обязательственные отношения с двумя и более кредиторами. Теоретически можно себе представить, что невладеющий покупатель на основании договора купли-продажи зарегистрирует возникновение у него права собственности на предмет договора, находящийся в законном владении другого третьего лица. На основе норм действующего законодательства разрешить возникающую в этом случае коллизию интересов затруднительно: на недвижимое имущество образовалось два права: право собственности и право владения, возникшее из факта передачи имущества в соответствии с договором продажи, дарения или иной подобной сделки.

Последнее есть законное владение, поскольку приобретатель владеет на основании соответствующего соглашения с лицом, являвшимся собственником недвижимости на момент исполнения договора. Приобретатель обладает статусом не только законного, но и добросовестного владельца, так как при заключении договора и передаче имущества его контрагент по сделке по данным государственной регистрации значился собственником. Поэтому владеющий приобретатель вправе защищать свои интересы в соответствии со ст.

В том числе он может требовать устранения всяких нарушений его права покупателем-собственником. В данной ситуации покупатель вправе расторгнуть договор в соответствии с п. Фактическая передача недвижимого имущества и юридическое оформление передачи недвижимости — подписание сторонами соответствующего документа о передаче рассматривается законодателем как единое действие.

Поэтому уклонение продавца от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается его отказом от исполнения обязанности передать имущество и, следовательно, влечет последствия, аналогичные тем, что установлены при неисполнении обязанности передать предмет договора.

К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц ст. Нормы ст. Права третьих лиц могут носить как вещный например, вытекающие из сервитутного правоотношения, установленные до передачи имущества , так и обязательственный характер например, права арендатора, вытекающие из заключенного продавцом до передачи недвижимости договора аренды.

Также следует отметить, если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то его продажа одним из участников собственности без согласия других является в силу ст. Распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников п.

Итак, права третьих лиц, обозначенные в ст. Как обременения недвижимого имущества эти права в случаях, указанных в законе, и в соответствии со ст. Передача продавцом имущества, обремененного правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи.

Покупатель лишается этого права, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц п. Такие же последствия применяются и в том случае, когда в отношении имущества к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания были впоследствии признаны в установленном порядке правомерными п.

В случае если в отношении продаваемого жилого помещения имеются права третьих лиц, то оно может быть изъято у покупателя по иску этих лиц.

Отсуждение приобретенной вещи у покупателя — эвикция evictio — отсуждение — было известно еще римскому праву. Применение эвикции возможно в связи с тем, что продавец не обладал необходимым правом для того, чтобы доставить покупателю прочное юридическое господство над вещью.

Требование об изъятии проданного имущества в пользу третьих лиц может быть удовлетворено судом, если третьи лица обладают вещными правами на проданную вещь, возникшими до ее передачи право оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право собственности. Истребование имущества у покупателя осуществляется по правилам, содержащимся в ст. Кроме того, имущество может быть истребовано у недобросовестного покупателя, т. При предъявлении третьим лицом к покупателю иска об изъятии товара покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя ч.

Если продавец был привлечен к участию в деле, но не принял в нем участия, то он лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Когда же продавец не был привлечен покупателем к участию в деле, он может быть освобожден от ответственности перед покупателем, если докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя ч.

Норма п. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Таким образом, современное законодательство в большей степени защищает интересы приобретателя имущества по договору купли-продажи. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимости отличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества.

Если требования, предъявляемые к качеству имущества, определены в самом договоре, то передаваемый объект должен соответствовать по качеству условиям договора. В остальных случаях имущество должно быть пригодным в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или конкретных целей, известных продавцу при заключении договора ст.

Возможно приобретение покупателем имущества с определенными недостатками, если они оговорены сторонами. Тогда покупатель не вправе предъявлять соответствующие претензии продавцу. В случае передачи продавцом покупателю жилого помещения, не соответствующего требованиям о его качестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст.

Лишение покупателя недвижимости права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых, специфичен предмет договора купли-продажи. Жилое помещение — это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества так же как и в случае гибели невозможна, каждое жилое помещение как недвижимый объект обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему.

Во-вторых, жилое помещение нельзя заменить на другое по той причине, что покупатель осуществил право выбора предмета договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и о предмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Выбрав при заключении договора его предмет, стороны продавец и покупатель тем самым выразили свою волю на передачу и принятие именно конкретного недвижимого имущества, четко обозначив его в самом договоре.

Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своим характеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительное волеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета.

Гражданское право России

Исполнение договора купли-продажи — важный компонент механизма правового регулирования обязательств, связанных с куплей и продажей вообще. И здесь большое значение приобретает вопрос о том, с какого именно момента покупатель становится собственником вещи товара. От правильного решения этого вопроса зависят многие последствия, связанные с распределением риска случайной гибели или порчи товара, с обращением кредиторами той или иной стороны взысканием на продаваемый товар, возможностью для собственника истребовать свою вещь из чужого незаконного владения, правомочия по владению, пользованию им и распоряжению вещи товаром. В соответствии со ст.

Договор купли-продаж и — это соглашение, по которому одна сторона продавец обязуется передать вещь товар в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену п. Выделяют отдельные виды договора купли-продажи розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных или муниципальных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия. Общие положения применяются, если иное не предусмотрено правилами к конкретным видам договоров.

Разработка сайта — a. Дата последнего обновления информации: Эпидемиологический надзор Таможенный союз Санитарный надзор Защита прав потребителей Социально-гигиенический мониторинг Информационные системы, реестры Роспотребнадзора Судебная практика Информация о проведенных проверках Летняя оздоровительная кампании года Летняя оздоровительная кампании года Выезжающим за рубеж. Аттестационная комиссия по присвоению медицинским работникам квалификационных категорий.

Ответственность сторон по договору купли-продажи

Согласно ст. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец одновременно с передачей вещи передает ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи п. В случае когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель может отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором ст. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок — в соответствии с предусмотренными правилами. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнить такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

19.3. Исполнение договора купли-продажи и ответственность сторон за его неисполнение

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи. Ответственность сторон. Договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать вещь товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму п. Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных обязательств :.

Так, ВС РФ рассмотрел порядок разрешения споров об исполнении обязательств.

Энциклопедию решений. Договор купли-продажи. Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ см. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье ГК РФ.

ВС разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара

У каждого из них есть права и обязанности, за нарушение которых они могут быть привлечены к ответственности. Нарушением договора купли-продажи считается неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотренных обязательств. К этому относится и нарушение определённых условий, предусмотренных законом для каждого конкретного вида договора купли-продажи или сторонами в самой сделке.

По общему правилу, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законом ст. При этом под передачей признается вручение вещи приобретателю, сдача ее перевозчику для отправки приобретателю, сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче вещей приравнивается также передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещи ст. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Одним из наиболее часто встречающихся видов нарушений договора купли-продажи является нарушение условия о качестве.

§ 5. Момент исполнения договора купли-продажи и ответственность сторон за его неисполнение

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если, несмотря на произведенную предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст. Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст. В соответствии со ст. В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п.

Последствия неисполнения обязанности передать товар Путеводитель по Возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи по.

Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости Ленковская Р. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора. Главная обязанность продавца заключается в передаче объекта недвижимости, определенного договором продажи. Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора в связи с тем, что предмет договора является индивидуально-определенной вещью.

Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости (Ленковская Р.Р.)

Комардина Марина Николаевна, соискатель кафедры частного права юридического факультета ИЭУП Российского государственного гуманитарного университета. Неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости может нанести существенный имущественный вред участникам хозяйственных отношений, таким образом, предмет научно-практической публикации представляется актуальным. По мнению автора, в случае, если продавцом после заключения договора продажи жилое помещение было передано во владение другому лицу, то приемлемым способом защиты является иск, вытекающий из неисполнения договора. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ответственность за нарушение договора купли-продажи

.

.

.

Договор купли-продажи — общие положения

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. resasubsent1973

    Исполнение договора купли-продажи и ответственность сторон за его неисполнение: Большое практическое значение в предпринимательской и.